ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2562

ในช่วง  1 – 2 ปีที่ผ่านมา ทุกคนคงจะได้ยินข่าวการมาของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่จะมีการคำนวณและเรียกเก็บภาษีในรูปแบบใหม่ที่ทำให้หลายคนรู้สึกสั่นสะท้านและวิตกกังวลกันต่างๆ นานา เกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีที่ดินในปี 2562 นี้ แต่คุณรู้หรือไม่ว่า ภาษีที่ดินใหม่นี้จะช่วยลดความเหลื่อมล้ำและกระจายรายได้สู่ท้องถิ่นได้มากขึ้น จากเดิมที่มีการเก็บภาษีซ้ำซ้อน ล้าหลังและไม่มีประสิทธิภาพก็จะถูกปรับปรุงใหม่ให้มีความทันสมัย มีการกำหนดอัตราเพดานภาษีให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ทำให้การเก็บภาษีนี้ทั่วถึงและเท่าเทียมกันทุกคน ซึ่งสำหรับคนที่มีคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลักมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท เพียงหลังเดียวและไม่ได้มีชื่อเป็นเจ้าของ Property อื่นๆ อีกก็สบายใจได้ เพราะจะเข้าเกณฑ์การยกเว้นจากการเป็นที่อยู่อาศัยหลังหลัก แต่ถ้าหากคุณมีคอนโดที่เป็น Second home บ้านพักตากอากาศ หรือซื้อไว้ลงทุนปล่อยเช่า รวมถึงการเก็งกำไร คุณควรจะต้องเตรียมตัวบริหารจัดการ Property port ของคุณ เพื่อรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ โดยทาง ดิ เอเจ้นท์ จะมาแนะนำวิธีบริหารจัดการ Property ให้เสียภาษีได้อย่างสมเหตุสมผลมากที่สุด โดยมีแนวทางต่อไปนี้ 

1. สำรวจ Property ที่อยู่ในครอบครอง สำหรับคนที่ถือครองอสังหาฯ และมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินและทะเบียนบ้านอยู่หลายแห่ง ควรเริ่มสำรวจและประเมินค่า Property ที่อยู่ในมือว่า ปัจจุบันถือครองอะไรอยู่บ้าง แล้วอันไหนก่อให้เกิดรายได้ หรือยังคุ้มค่าที่จะถือต่อ แต่ถ้าอันไหนที่เป็นภาระแก่การถือครองมากเกินไป ควรเริ่มหาทางขยับขยายขายทอดตลาดไป เพื่อประหยัดการจ่ายภาษีได้อีกทางหนึ่ง 


2. ขยับขยายโอนย้าย Property อย่างชาญฉลาด


2.1 หากคุณมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและคอนโดอยู่หลายหลัง ให้ย้ายชื่อไปเป็นเจ้าบ้านในที่อยู่อาศัยหลังที่มีมูลค่าสูงสุด  ซึ่งถ้ามีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่ถ้าเกิน 20 ล้านบาท ส่วนที่เกินหลังหักลบจาก 20 ล้านบาทแรกแล้ว มีเกณฑ์ ดังนี้

ตัวอย่าง เช่น ถ้าบ้านหลังหลักของคุณมีมูลค่า 30 ล้านบาท ตามอัตราภาษีใหม่จะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับ 20 ล้านแรก ส่วนที่เหลืออีก 10 ล้านบาทต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 2,000 บาทต่อปี ส่วนถ้ามีคอนโด Second home หรือบ้านพักตากอากาศหลังที่ 2 จะคิดอัตราภาษีเต็มจำนวน โดยไม่มีการยกเว้นภาษี ยกตัวอย่างคือ ถ้ามีคอนโดตากอากาศมูลค่า 60 ล้านบาทในครอบครอง โดยมีชื่อในโฉนดที่ดินและในทะเบียนบ้าน เจ้าของจะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.03% เท่ากับต้องเสียภาษี 18,000 บาท และถ้าหากมูลค่าบ้านสูงขึ้นก็จะคิดตามเรทภาษีที่เพิ่มขึ้นตามลำดับ


2.2 โอนย้ายทรัพย์สินให้กับคนในครอบครัว ที่เราคิดว่าจะมอบให้อยู่แล้วในอนาคต อาทิ สามี ภรรยา บุตรหรือญาติพี่น้อง 


3. ขยายสัญญาเช่าให้กลายเป็นเช่าระยะยาว (มากกว่า 3 ปี) ด้วยสถานการณ์ราคาซื้อขายคอนโดในเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้นบวกกับภาระภาษีที่ดินที่ตามมา เกิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายในการถือครองที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ในอนาคตตลาดเช่าคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ามีโอกาสเติบโตสูงมาก ถึงแม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดในระยะสั้นที่มีสัญญาต่ำกว่า 3 ปี จะต้องเสียภาษีในเรทของพาณิชยกรรมซึ่งสูงกว่าเรทที่อยู่อาศัยทั่วไป แต่หากเจ้าของห้องสามารถขยายสัญญาเช่าให้สูงกว่า 3 ปี จะทำให้เจ้าของห้องสามารถกลับมาเสียภาษีในเรทที่พักอาศัยซึ่งถูกกว่าเรทพาณิชยกรรมได้ 


ถึงแม้ว่าการมาของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่นี้จะทำให้เกิดความกังวลกับผลกระทบที่จะตามมาในตลาดซื้อ-ขาย-ปล่อยเช่าคอนโด แต่ถ้าหากพิจารณาดีๆ แล้ว ภาษีตัวใหม่นี้ยังเอื้อผลดีต่อทั้งส่วนรวมและส่วนบุคคลอย่างมาก โดยเงินที่เสียไปนี้จะไปช่วยบำรุงและพัฒนาท้องถิ่นที่เราอยู่ให้เจริญยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลชัดเจนเมื่อรัฐบาลมีการปรับปรุงราคาประเมินที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และ Capital Gain ของโครงการในทำเลนั้นๆ ก็จะมีโอกาสสูงตามไปด้วย นอกจากนี้ ยังมีโอกาสที่ Demand เช่ามีมากขึ้น ส่งผลให้ Rental Yield ต่อปีมีโอกาสสูงขึ้นตามจำนวน Demand ที่มากขึ้นนั่นเอง