ข้อควรรู้ก่อนซื้อ ที่ดินเปล่าปลูกบ้าน
การจะหา “บ้านในฝัน” ซักหลังหนึ่งนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย บางคนต้องเข้าไปดูโครงการหลายสิบโครงการกว่าจะเจอบ้านที่ถูกใจ บางคนก็ยังคงไม่พอใจกับแบบบ้านของโครงการเหล่านี้ จึงเลือกที่จะหาซื้อที่ดินทำเลดีๆซักที่แล้วสร้างบ้านเองตามที่ใจอยากได้ แน่นอนว่าการซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านเองไม่ใช่เรื่องง่ายเลย เพราะไหนจะต้องซื้อที่ดิน ต้องหาผู้รับเหมา จ้างสถาปนิกออกแบบ ยังไม่รวมถึงปัญหาเล็กๆน้อยๆที่ต้องเจอระหว่างทาง ซึ่งหัวใจหลักก่อนอื่นใดคือ “การเลือกที่ดิน”
1. ตำแหน่งและรูปร่างที่ดิน ก่อนอื่นคือเราต้องรู้ขอบเขตของ
ตำแหน่งที่ดินที่แน่ชัด อีกทั้งรูปร่างของที่ดินผืนนั้นๆว่ามีรูปทรงเป็นอะไร เป็นสี่เหลี่ยมคางหมู สี่เหลี่ยมผืนผ้า ที่ดินเส้นก๋วยเตี๋ยว ที่ดินสามเหลี่ยม ฯลฯฯ ซึ่งที่ดินที่ดีควรมีรูปเป็นสี่เหลี่ยม จึงจะสามารถจัดวางตำแหน่งของตัวบ้านได้ง่ายกว่า
2. ข้อกฏหมายที่ต้องคำนึง
คงไม่ต้องลงลึกถึงข้อจำกัด FAR หรือ OSR แต่อย่างน้อยๆก็ควรรู้ถึงข้อกฏหมายเบื้องต้น เช่น ระยะร่น เพื่อดูว่าที่ดินที่เราซื้อ จะได้บ้านที่มีพื้นที่ตามต้องการหรือเปล่า? หรือไปตรวจสอบกับทางราชการว่าในบริเวณนี้จะมีการเวนคืนที่ดินหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่จะตามมาในภายหลัง นอกจากนี้ในเรื่องสีของผังเมืองก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน ที่จะต้องดูว่าที่ดินที่คุณซื้ออยู่ในผังสีอะไร ระวังในเรื่องของโซนอุตสาหกรรม โซนโรงงาน เพราะไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย และจะมีปัญหาทางด้านมลพิษเกิดขึ้นได้
3. ทางเข้า-ออก คือเรื่องสำคัญ
หัวใจของการซื้อที่ดิน คือ ทางเข้า-ออกที่จะสามารถไปสู่ถนนสาธาณะได้ ที่ดินที่ไม่มีทางเข้า-ออกเราเรียกว่า “ที่ดินตาบอด” หลายคนเข้าใจว่าที่ดินที่มีถนนอยู่ข้างหน้าคือทางเข้า-ออกของที่ดินเรา ซึ่งจริงๆเป็นเรื่องที่เข้าใจผิด แม้เจ้าของที่ดินเองก็ยังคงเข้าใจผิดเช่นกัน ทางเข้า-ออกที่เราเห็นอาจจะไม่ใช่ทางของเรา ดังนั้นทางที่ดีควรตรวจสอบกับกรมที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อ
4. อ่านโฉนดให้เป็น
โฉนดที่ดิน คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งถือเป็นเอกสารสำคัญที่ทุกคนควรรู้ไว้ หลายคนไม่คอยมีความรู้เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน คิดว่าที่ดินแปลงนี้มีโฉนดก็ถือว่าน่าเชื่อถือได้ ซึ่งจริงๆแล้ววิธีการอ่านโฉนดที่ถูกต้อง จะต้องดูหลายๆอย่างประกอบกัน ดังนี้ การซื้อที่ดิน โฉนดในที่ดินจะต้องเป็นโฉนด น.ส.4 จึงจะสามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ พื้นที่ขายและพื้นที่จริงตรงกันหรือไม่ เจ้าของอาจจะบอกขนาดเกินจริง (ซึ่งมองด้วยตาเปล่ายากมาก) ควรจตรวจสอบกับโฉนดอีกทีว่าตรงกันหรือไม่ ตรวจสอบหลังโฉนดว่าเจ้าของที่ดินเดิมติดจำนองหรือไม่? เช็คว่าที่ดินนั้นโดนยึดหรือถูกอายัดไว้หรือไม่ ซึ่งตรงนี้จะไม่ปรากฎในโฉนดที่ดิน จะต้องตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน
5. หาผู้เชี่ยวชาญมาช่วย
หากการดูที่ดินในเบื้องต้นยังไม่สามารถช่วยพิสูจน์ได้ว่าที่ดินแปลงนี้น่าเชื่อถือพอหรือไม่ ก็ควรหาผู้เชี่ยวชาญมาช่วยดูอีกครั้ง ซึ่งผู้เชี่ยวชาญนี้อาจจะมีหลายๆด้าน เช่น ด้านสถาปัตย์ฯ ด้านกฎหมาย เป็นต้น เพื่อให้เกิดข้อผิดพลาดในการซื้อที่ดินให้น้อยที่สุด ถึงอย่างไรการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกบ้านนั้น ต้องคำนึงถึงงบประมาณที่จะต้องสร้างบ้านอีกด้วย และ ค่อยข้างจะมีปัญหามากกว่าการซื้อบ้านจากโครงการ แต่ทั้งนี้หากคุณเองคิดว่ามันดีกว่าที่จะได้บ้านที่ถูกใจตัวเอง หรือสามารถคุมงบได้ดีกว่า ก็ถือว่าคุ้มค่าที่จะเหนื่อยในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เพื่อให้ได้ “บ้านในฝัน” ที่แท้จริง
